Guida vendere casa

Vendere casa.
Sapere cosa succede prima di firmare.

Una guida pratica per orientarti tra documenti, proposta d'acquisto, caparra, preliminare, agente immobiliare, rogito e possibili aspetti fiscali. Le informazioni sono divulgative: ogni immobile e ogni vendita possono richiedere verifiche specifiche.

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Dal primo controllo al rogito7 passaggi spiegati in modo semplice.
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Prima di mettere la casa in vendita

Prima di pubblicare l'immobile è utile ricostruire la situazione documentale e verificare che ciò che verrà dichiarato o mostrato al potenziale acquirente sia coerente con lo stato reale dell'immobile.

đź“‘ Titolo di provenienza disponibile
🗺️ Dati e planimetria catastale
⚡ APE, quando richiesto
🏢 Documentazione condominiale utile
🏗️ Situazione edilizia/urbanistica da verificare
🔎 Eventuali ipoteche o formalità da approfondire
Catasto e proprietà non sono la stessa cosa. La visura catastale è utile, ma le verifiche sulla titolarità e sulle formalità immobiliari passano anche attraverso i registri di pubblicità immobiliare e gli atti di provenienza.
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Prezzo, presentazione e incarico di vendita

Il prezzo richiesto dovrebbe essere coerente con caratteristiche, stato, zona e mercato. Se scegli un agente immobiliare, leggi con attenzione durata dell'incarico, eventuale esclusiva, servizi compresi, provvigione e momento in cui matura il diritto al compenso.

Non esiste una percentuale nazionale obbligatoria del 2%, 3% o 5%. La misura della provvigione può dipendere dall'accordo tra le parti e, in mancanza, dagli usi o dai criteri previsti dalla disciplina della mediazione.
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Quando arriva una proposta d'acquisto

La proposta indica normalmente immobile, prezzo offerto, modalitĂ  e tempi di pagamento, termine di validitĂ  e altre condizioni. Va letta con attenzione prima dell'accettazione.

Attenzione a definirla “non vincolante”. La proposta firmata può già contenere impegni per il proponente e, una volta accettata dal venditore e comunicata l'accettazione, può produrre gli effetti di un contratto preliminare se contiene gli elementi necessari.
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Caparra e contratto preliminare

Il preliminare impegna venditore e acquirente a concludere il contratto definitivo alle condizioni concordate. Può disciplinare prezzo, pagamenti, termine per il rogito, consegna e condizioni specifiche.

La caparra non è obbligatoriamente il 10–20% del prezzo. Non esiste una percentuale legale fissa: importo e funzione della somma vanno definiti correttamente nel contratto.
Registrazione: secondo il servizio RAP dell'Agenzia delle Entrate e la guida attuale del Notariato, il preliminare è soggetto a registrazione entro 30 giorni. Se viene stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio.
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Documenti e verifiche prima del rogito

Prima dell'atto definitivo vengono svolte verifiche catastali, ipotecarie e documentali. La situazione edilizia e urbanistica va valutata sul caso concreto da un tecnico abilitato quando necessario.

La Relazione Tecnica Integrata non è un obbligo nazionale generalizzato. Esistono protocolli e prassi territoriali in cui viene utilizzata; il Notariato, per esempio, descrive nel 2026 la RTI di Forlì-Cesena come documento facoltativo adottato localmente.

L'APE ha una disciplina propria e, nelle compravendite per le quali è richiesto, deve essere gestito secondo la normativa vigente. Anche agibilità, conformità catastale e situazione urbanistica non vanno ridotte a una semplice checklist uguale per ogni immobile.

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Il rogito notarile

Con l'atto definitivo si realizza il trasferimento della proprietĂ . Il notaio svolge le verifiche di propria competenza, riceve l'atto e cura gli adempimenti successivi previsti dalla legge.

Nel rogito vengono indicati, tra gli altri elementi rilevanti, le parti, l'immobile, il prezzo e le modalità di pagamento. Il momento della consegna delle chiavi può coincidere con il rogito oppure essere disciplinato diversamente nell'accordo.

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Costi e fiscalitĂ  per chi vende

Per il venditore possono esserci costi di mediazione, eventuali spese tecniche o documentali e, in specifiche situazioni, conseguenze fiscali sulla plusvalenza.

La plusvalenza non si può riassumere con “se vendi entro 5 anni paghi sempre”. Esistono eccezioni e regole specifiche; inoltre dal 2024 esiste una disciplina particolare per determinate cessioni di immobili interessati da interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni. Prima della vendita va verificato il caso concreto con notaio o consulente fiscale.

Fonti da consultare

Per le parti normative StileDiCasa privilegia il collegamento alla fonte originale. Le norme e la prassi possono cambiare: controlla sempre la versione aggiornata.

Agenzia delle EntrateGuida all'acquisto della casa, imposte, verifiche catastali e ipotecarie. Agenzia delle Entrate – RAPRegistrazione telematica dei contratti preliminari. Consiglio Nazionale del NotariatoPreliminare, trascrizione, registrazione e tutela delle parti. Consiglio Nazionale del NotariatoProposta d'acquisto e differenze rispetto al preliminare.
Avvertenza importante. Le informazioni contenute in questa pagina hanno esclusivamente finalitĂ  informative e divulgative e hanno lo scopo di offrire un primo orientamento generale. Non costituiscono e non sostituiscono in alcun modo consulenza immobiliare, legale, notarile, fiscale o tecnica professionale.

Ogni compravendita immobiliare può presentare caratteristiche, documenti, adempimenti, condizioni e problematiche differenti. Per qualsiasi attività, verifica, decisione o adempimento relativo all'acquisto o alla vendita di un immobile, StileDiCasa consiglia espressamente di rivolgersi sempre ai professionisti abilitati competenti per il caso concreto.

Non assumere decisioni economiche, contrattuali, fiscali, tecniche o patrimoniali basandoti esclusivamente su articoli, guide, calcolatori o altre informazioni disponibili online.